Crédit immobilier : pourquoi les prêts resteront difficiles à obtenir en 2020

Pour les emprunteurs en quête d’un prêt immobilier, l’année 2020 s’annonce nettement moins faste que 2019. La faute au covid-19 et au confinement ? Non, tout au moins pas encore.

La hausse constatée ces derniers mois de la part de dossiers de financement refusés peut être attribuée à deux causes qui agissent conjointement pour réduire la capacité des ménages emprunteurs à trouver un prêt immobilier : des taux d’usure bas et le resserrement des conditions d’octroi de crédit exigé en décembre dernier par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Des conditions d’octroi plus rigides

Malgré la diminution de l’activité immobilière connue pendant le confinement, le HCSF a maintenu ses recommandations en matière d’octroi de crédit dans l’immobilier résidentiel. Concrètement, cela signifie qu’il devient excessivement difficile pour un ménage emprunteur d’obtenir un prêt pour une durée supérieure à 25 ans et avec un taux d’effort supérieur à 33 % de leur revenu net.

Ces bonnes pratiques ont été imposées par l’autorité en charge de la surveillance du système financier Français suite à la dégradation des conditions d’octroi au cours des dernières années et une faible rentabilité des nouveaux crédits. Si vous possédez un dossier solide, elles n’impactent nullement votre capacité de choisir le meilleur prêt immobilier du marché. Bien au contraire d’ailleurs ! Avec moins d’emprunteurs qui remplissent ces nouvelles exigences prudentielles, certaines banques pourraient être tentées de vous faire des offres particulièrement alléchantes pour vous attirer dans leur réseau.

Malgré ce resserrement, les banques disposent toutefois encore d’une petite marge de manœuvre. Elles ont la possibilité de s’écarter du strict respect des critères jusqu’à hauteur de 15 % des sommes prêtées. Cette facilité est toutefois le pré-carré des primo-accédants ou des acquéreurs de leur résidence principale dont la demande de financement est inférieure à sept années de revenu.

Un taux d’usure qui repart à la hausse

La légère hausse du taux d’usure au 1er juillet 2020 constitue une très bonne nouvelle pour les emprunteurs. En passant de 2,51 % au second trimestre à 2,57 % désormais, le taux maximum autorisé sur les prêts de plus de 20 ans va légèrement faciliter l’accès au crédit aux ménages les plus modestes ou les plus endettés.

Bien reçue par les professionnels de l’immobilier, cette inversion de la courbe du taux d’usure reflète une évolution des taux des crédits immobiliers consentis par les banques au second trimestre. Avec des taux directeurs de la BCE stable, elle marque un léger rebond de la marge bancaire.

Dans le contexte d’incertitude économique actuel, le mode de calcul actuel du taux d’usure par la Banque de France pose question. Pour l’établir, les économistes de cette institution indépendante calculent le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre passé et l’augmente d’un tiers. Les dossiers refusés sont exclus du calcul, ce qui contribue à baisser le taux d’usure et à exclure les foyers avec des dossiers financiers plus précaires.

Dans un contexte post-confinement marqué par une hausse sensible des taux d’intérêt proposés par les banques, un taux d’usure trop bas risque d’exclure du marché du crédit un nombre important d’emprunteurs solvables. Une révision de son mode de calcul éviterait un effet ciseau par trop discriminant.